Al Sindaco di Napoli
Al Presidente del Consiglio Comunale di Napoli
Ai membri del Consiglio Comunale di Napoli

Gentile Sindaco, gentili membri del Consiglio Comunale,
Noi, cittadine e cittadini del Comune di Napoli, ci rivolgiamo a Lei e all’intera amministrazione comunale per esporre una proposta che riteniamo di fondamentale importanza per migliorare le condizioni di vita e di sostenibilità della città, intesa come spazio essenziale entro il quale si articola la vita della comunità.

Premesso che:

• La crescente pressione che interessa, a livello mondiale, le mete turistiche ed in particolare le città d’arte, è responsabile di una serie eterogenea di effetti distorsivi che sono ovunque oggetto di intervento con politiche pubbliche per contrastare innanzitutto la crescita esponenziale degli affitti brevi attraverso le piattaforme e portando a regolamentazioni di vario genere, che incidono ad esempio sui giorni massimi e minimi di pernottamento e di utilizzo di un appartamento nel mercato delle locazioni brevi, su quante unità abitative possono essere destinate a uso turistico, sulla leva fiscale per evitare e contrastare la gentrificazione.
• In Italia il ddl Santanchè approvato ad ottobre 2023 ha istituito il limite di due notti per il pernottamento nei centri storici delle maggiori città italiane, ha descritto le prescrizioni obbligatorie per chi vuole entrare nel mercato degli affitti brevi e ha reso obbligatoria l’assegnazione e l’esposizione del CIN (codice identificativo nazionale) ma non è entrato in alcuna forma di limitazione delle distorsioni dell’impatto del turismo di massa sui diritti costituzionali, in primis quello alla casa e al godimento dei beni comuni.
• La continua trasformazione di abitazioni in alloggi turistici nella città di Napoli, in particolar modo nell’area UNESCO, nel corso degli ultimi anni, ha determinato la crescente inaccessibilità al mercato degli affitti - e dunque alla casa - da parte della popolazione residente. Dal 2015 a oggi, il numero di case trasformate interamente in case vacanza è cresciuto di più del 600%. Solo nei mesi estivi dell’anno scorso, ne sono sorte oltre mille in più. A marzo 2024, sono 9.943 gli annunci di Airbnb (che non è l’unica piattaforma attraverso cui poter pubblicare annunci di case in affitto breve), che si aggiungono alle duemila strutture alberghiere e extra-alberghiere già presenti, quasi tutte concentrate nell’area del centro storico della città. Considerando, infatti, tale concentrazione in alcune parti del centro storico, è possibile rilevare un rapporto tra posti letto in locazione turistica e numero di abitanti che raggiunge o supera il parametro unitario. Ovvero, in alcuni isolati è possibile riscontrare che i posti letto in locazione turistica sono già superiori al numero di abitanti censiti (dati campagna Resta Abitante).
• Napoli è una città di affittuari, prima in Italia per numero di case in affitto. Allo stesso tempo, è anche ultima in Europa per disponibilità di case e condizioni abitative. Laddove una famiglia riesca a trovare casa in affitto, è comunque messa nella condizione di non poter pagare l’affitto. Esiste, infatti, un’ampia zona del centro antico della città in cui il costo dell’affitto può arrivare a superare il 60% del reddito familiare. Mentre i prezzi di locazione delle abitazioni al centro storico stanno aumentando fino a raggiungere i costi dei quartieri a reddito medio più elevato a Napoli, i redditi familiari in questa zona sono tra i più bassi in città e in Italia. Per queste ragioni gli sfratti esecutivi in città sono cresciuti del 70% in pochi anni. Addirittura, nel 2022, al termine del blocco per il Covid, la Prefettura ha annunciato oltre 10.000 sfratti, il 600% della media precedente, in gran parte per “morosità incolpevole” per le condizioni di reddito peggiorate durante la pandemia. Crescono anche gli sfratti per “fine locazione” ad evidenziare quanto il diritto alla casa sia ormai minacciato in città anche quando si è in regola con i pagamenti e nella relazione col proprietario, perché l’investimento nell’extra-alberghiero crea distorsioni enormi nel rapporto tra domanda e offerta abitativa.
• I dati degli annunci su Airbnb dimostrano chiaramente che si sta creando un’alta concentrazione del mercato immobiliare nelle mani di pochi attori che gestiscono decine ed anche centinaia di appartamenti in modo professionale. I gestori degli annunci sono per il 62,5% host con più di un annuncio online (gestiscono 6.099 annunci sui 9.754 totali), con un’altissima concentrazione di offerta ricettiva nel centro storico. Ad esempio all’host con account “Salvatore” fanno capo 106 annunci, alle società Wonderfull Italy Campania 105, a Mybnb 78, a Napoli appartaments 77, alla società immobiliare Dimorra 69, a Welcome to Our Holiday Homes 30, e così via. Questa offerta è ormai del tutto commerciale e professionalizzata e risulta quindi sempre più incongruente continuare a considerarla come semplice integrazione di reddito mantenendo un uso residenziale.
• L’amministrazione Manfredi ha aderito al manifesto per “un’alleanza municipalista per una politica nazionale sulla casa” insieme ad altre 11 amministrazioni comunali e ha aderito alla proposta di legge ATA (Alta Tensione Abitativa) che prevede l’inserimento di un articolo all’interno della legge 431 del 1998 che dia la possibilità ai Comuni di produrre un regolamento con soglie limite retroattive ai posti letto turistici in base al fabbisogno abitativo locale.

Considerato che:

• La cornice legislativa attuale è insufficiente a regolamentare il fenomeno rispetto agli effetti negativi che produce ed è pertanto necessario e urgente intervenire sull’irreversibilità degli effetti distorsivi tratteggiati attraverso una regolamentazione comunale capace di mitigare l’impatto del turismo di massa sulla residenzialità che risulta con tutta evidenza pregiudicare:
• la qualità della vita degli abitanti e il godimento dei beni comuni;
• il diritto alla casa;
• la possibilità degli stessi di continuare ad abitare soprattutto nel centro storico;
• l’immagine e l’identità della città;
• la tutela dell’ambiente;
• lo sviluppo di forme di economia di prossimità non legate alla monocultura turistica.
• Una recente sentenza del TAR Campania (8128 del 28 dicembre 2022) conferma che nella nozione di “strutture ricettive extralberghiere”, dovrebbero ritenersi rientranti quelle “case” ove avviene una locazione continuativa e/o vengono forniti anche i cc.dd. servizi personali analoghi a quelli offerti da strutture alberghiere, come il riassetto quotidiano, la fornitura di biancheria e la loro sostituzione, la biancheria cambiata periodicamente. Ne consegue che “la differenza sostanziale che sorregge la diversa disciplina giuridica tra la locazione per casa-vacanza (quindi per esigenze turistiche) e la cosiddetta locazione breve prevista dal codice civile per non più di 30 giorni consiste proprio nella continuità della gestione e nella natura della stessa che assume carattere professionale, assimilabile ai servizi alberghieri, per cui si tratta di attività che esula dalle normali facoltà di godimento dominicale, rientrando in regime di diritto amministrativo.”
• Il decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 “Testo unico delle disposizioni legi-slative e regolamentari in materia edilizia” e, in particolare, art. 23-ter; ha isolato l’uso turistico ricettivo come categoria funzionale autonoma, distinta dal residenziale, definendo il passaggio dall’una all’altra categoria un mutamento d’uso urbanisticamente rilevante, con tutto ciò che consegue in termini di procedure legittimanti.
• Le competenze urbanistiche degli Enti locali sono state oggetto, da tempo, di un’interpretazione evolutiva che ha consentito di comprendere in esse non solo l’individuazione delle destinazioni delle zone del territorio comunale, ed in particolare la possibilità e limiti edificatori delle stesse, ma anche più ampie facoltà disciplinanti volte al perseguimento di finalità economico-sociali della comunità e del modello di sviluppo che si intende imprimere ai luoghi stessi (Cons. St., Sez. IV- 10/05/2012, n. 2710; nello stesso senso C.d.S., sez. IV- 22/02/2017, n. 821; C.d.S., sez. IV- 09/05/2018, n. 2780).
• Il diritto all’abitazione è riconosciuto dalla dichiarazione universale dei diritti dell’uomo (art. 25, comma 1) e dal patto internazionale relativo ai diritti economici, sociali e culturali (art. 11, comma 1, primo periodo). La nostra Costituzione configura la casa come un interesse preminente di rilevanza costituzionale, rivolto a soddisfare un’esigenza primaria che impegna tutti i pubblici poteri alla sua tutela attraverso un’adeguata politica economica e finanziaria (Corte cost. sent. n. 49/1987). È quindi legittimo riconoscere il diritto di ciascuno di stabilire la propria residenza, intesa come luogo di soggiorno abituale, in ogni contesto cittadino (art. 16.1 Cost.) attraverso una variante urbanistica che limiti uno dei possibili utilizzi (quello turistico-ricettivo) del patrimonio residenziale.
• Il comune di Firenze proprio su questi presupposti ha approvato una delibera DPC 40/2023 cosiddetta “affitti brevi”, che istituisce il cambio di destinazione d’uso obbligatorio per tutte le attività ricettive extra-alberghiere e ha attuato un blocco ai cambi di destinazione d’uso nel centro storico facendo riferimento ai seguenti riferimenti normativi:
• Costituzione, art. 117 e, inoltre, in particolare, artt. 2, 3, 9, 16, 32, 42, 44, 47;
• legge 7 agosto 1990, n. 241 “Nuove norme in materia di procedimento amministrativo e di diritto di accesso ai documenti amministrativi”;
• decreto legislativo 18 agosto 2000, n. 267 “Testo unico sull’ordinamento degli enti locali”;
• decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 “Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia” e, in particolare, art. 23-ter.
• Ormai da tempo la Corte Costituzionale ha giudicato non illegittimi una serie di limiti al diritto di proprietà come ad esempio i vincoli posti dalla normativa urbanistica ed edilizia, i quali limitano lo ius aedificandi in cui si estrinseca una delle molteplici facoltà del diritto di proprietà. Secondo la Corte questi limiti “rientrano tra quelli previsti dall’art. 42.2 Cost., non potendosi dubitare che la funzione sociale della proprietà richieda tra l’altro, una disciplina dell’assetto dei centri abitati, del loro incremento edilizio e, in genere, dello sviluppo urbanistico” (C. Cost. sent. 64/1963).

Chiediamo:

• Di istituire l’obbligo al cambiamento di destinazione d’uso entro la categoria turistico- ricettiva per tutte le attività extra-alberghiere inclusi gli affitti brevi che vedono, come descritto precedentemente, una crescita esponenziale e una permanenza continuativa dell’appartamento ad un uso non residenziale ma a tutti gli effetti turistico e, solo sulla base del cambiamento di destinazione d’uso, assegnare l’erogazione del Codice Identificativo.
• Nelle more della definizione di “soglie di sostenibilità”, disporre un blocco di nuove strutture turistiche extra-alberghiere (bnb, case vacanza ecc) in “zona A” che comprende la parte di territorio dove già si concentrano più del 70% degli annunci sulle piattaforme e che vede infatti contestualmente il maggior aumento esponenziale degli affitti per i residenti.
• Di predisporre un lavoro di identificazione di soglie urbanistiche sostenibili delle attività extra- alberghiere per tutte le zone della città di Napoli, che valutino per es. il rapporto tra posti letto turistici e residenti censiti, la distinzione tra chi utilizza l’appartamento in cui è residente e chi è multiproprietario, il rispetto della normativa tipologica, attraverso il confronto con i cittadini, i sindacati di settore, le reti di attivisti e associazioni a difesa del diritto all’abitare.
• Di effettuare un censimento del patrimonio comunale utilizzabile a fini abitativi e di rimuoverlo o non includerlo nei piani di alienazione previsti dalle esigenze di bilancio per valorizzarne invece la funzione sociale per le fasce più fragili della popolazione, nel rispetto del dovere prioritario dell’Amministrazione di tutelare i diritti inviolabili delle persone, singole e associate, contribuendo a rimuovere gli ostacoli economici e sociali alla realizzazione del proprio progetto di vita (art.3 Cost.)